关于加强我市物业管理工作的建议
作者： 来源： 发表于：2014年03月12日 文章点击数：10167
关于加强我市物业管理工作的建议
提案者：靳能泉
主办单位：市住房和城乡规划建设局
提案内容：
物业管理作为一个新兴的行业，与人民生活息息相关、与和谐社会建设紧密相连，是政府重视、社会关注、群众关心的重点行业。近年来，伴随我市特大城市建设和实现次级突破，房地产业的发展不断升温；但各个新建小区的物业管理水平与居民不断增长的物业服务需求矛盾日益突出，小区物业管理问题已成为一个民生问题和热点问题，越来越受到社会各界和广大市民的关注。因此推动我市物业管理工作，健全物业管理体制，优化物业管理环境，加强行政管理执法和执法监督，整体提高物业管理水平，是我市当前一项重要任务。
一、物业管理的现状及存在问题
从现实来看，尽管目前从事物业管理的企业逐渐增加，但真正能按规范要求开展物业管理工作的比较少，许多小区矛盾频发，业主的合法权益难以得到保障。
1．行为不规范，制度不健全，服务不到位
据了解，目前有些小区物业管理不到位，甚至只是做一些简单的“看大门”、“搞卫生”，没有真正体现物业管理的全方位、多功能、强服务的本色。有些物业服务企业经营意识和管理机制落后，管理人员素质偏低，管理和服务不到位，不认真履行职责，导致小区内的自行车、电动自行车、摩托车和业主家中被盗现象屡次发生，业主很不满意。
2．权利和义务不明确，思想认识错位
共用部位、共用设施设备权属规定不明确，维修责任不清，服务主体缺位，影响物业管理工作的开展。有许多业主不真正了解物业管理，对物业服务企业具体搞什么工作及其服务标准、收费依据、违约责任等都不清楚，缺乏合同意识和法律观念，往往是自以为是、各行其是，损害其他业主和物业服务企业的合法权益。尤其是一些业主总是把自己当作“主人”、“雇主”，认为物业服务企业是花钱雇来的仆人，必须完全按照自己的意愿工作，随意干扰或阻碍物业管理工作的运行。而反过来，一些物业服务企业始终以管理者自居、以管家自诩，缺乏服务意识和民生意识；有些企业从业人员素质较低、能力不足，根本不清楚自身、业主与物业服务企业的权利与义务，无法很好地与业主沟通、为业主服务；甚至当业主以服务质量不满意为由拒交物业费时，一些物业服务企业不是积极改进工作，主动与业主协商沟通解决问题；而是再次降低服务标准，形成企业和业户之间的恶性循环。由于思想认识上的偏差和行为表现上的失当，使得物业服务企业与业主互相缺乏信任，难以协商解决问题，造成纠纷不断。
3．开发遗留问题转嫁多，处理难
住宅小区开发建设遗留问题比较多，在业主入住后，这些问题逐步暴露出来，引起业主不满。主要表现在：一是开发商擅自更改规划，不按标准建设住房和小区配套设施，导致住房质量不合格、销售面积缩水等问题损害业主权益；二是公摊面积划分不明确，小区共用部位、共用设施设备的权属不明晰，导致业主与物业企业发生产权纠纷；三是市政基础设施不配套、服务不到位，造成业主生活不便。在调查中发现，因开发商不按规划要求建设，有些小区配套设施不全，水电供应不正常，环境绿化较差。
此外，还包括：物业专项维修资金收缴率较低，使用不当，影响小区共用部位、共用设施设备的维修；管理体制不顺畅，执法监督不到位，政策法规没有得到很好地落实；市场机制不够完善，影响物业服务企业的正常发展等。
二、改进物业管理工作的建议
1．加强物业管理宣传
一方面，各级政府要切实提高对物业管理工作的认识，把加强物业管理作为重要内容，以建设和谐社区为出发点，强化对物业管理的行政监管。另一方面，要加大对《物业管理条例》、《建筑室内装饰装修管理办法》等法律法规的市场宣传或公益宣传力度，使广大居民或业主都能了解物业管理的内容、服务项目、收费标准以及自己作为消费者所具有的权力、责任和应尽的义务，让广大市民真正感受到自己是最大的受益者。
2．加强物业服务企业管理
严格遵循市场经济规律，按照公平竞争、业主委托的原则提供服务，物业服务企业或承包人不能随意转让物业管理职能。主管部门应对物业服务企业的资质、运行状态、经营业绩、技术力量等进行严格的审查和认真的管控，严格资质、严肃运作、严明奖惩。并建立以质论价、质价相符、合同约定的服务体系，严格要求从业人员持证上岗，提升行业整体素质。
3．加强物业管理行业规范
政府及主管部门对物业服务企业进行清理，按照其实施服务的范围，调查物业服务企业的服务事项和业主的满意程度和实际情况，合理的确定其收费范围及标准。
一是应该严把审查关，对在收费、服务和资质升级中存在弄虚作假等现象，坚决不予批复、坚决予以制裁。
二是建立政府主管部门与业主联合评价物业管理的制度，使物业管理评级和物业服务企业升级更加公开透明，确保物业服务费、物业专项维修基金等的收支合理、使用公开。
三是建立激励机制。对物业管理出色、规范、业主满意的物业服务企业要大张旗鼓地宣传、弘扬。如不能很好履行物业管理服务职责，应该撤销其营业资格，损害业主权益的，依法追究有关责任人的责任。
四是加强物业管理人员培训，提高整体素质。引导组建一批真正规范的物业服务企业，发挥其示范带动作用，促使我市物业管理走上规范化道路。
4．加强物业管理“三位一体”工作
业主委员会、社区、物业服务企业是物业管理的三方力量，需要三者的协调配合和相互促进。各住宅小区成立业主委员会或更换成员或换届，都要按合法程序进行开会决定、审核备案，并强化业主委员会的监督管理职能，发挥其在物业服务企业、业主之间的桥梁纽带作用。要充分发挥社区的协调牵头作用，在业主委员会的组建、意见的反馈、协调业主委员会与物业服务企业及配合相关部门对物业服务企业的监督、管理等方面发挥积极的作用。
5．加强物业管理行业自律
尽快组建我市物业管理行业协会，使其独立开展工作，便于其对行业的统一指挥和规范协同，增强物业管理的行业自律性。各个物业服务企业要树立正确的行业意识、自治意识和服务意识，确立“诚信服务”理念，坚持以人为本精神，树立质量第一意识，最大限度地为业主提供各种服务、为物业管理市场规范和健康出力，努力赢得政府的政策支持和工作指导、积极争取广大业主的理解和配合，团结一致地治理好物业管理中的“乱象”。