李代术：对达州市主城区物业管理的建议
作者： 来源： 发表于：2014年03月20日 文章点击数：5941
对达州市主城区物业管理的建议
市政协委员 李代术
物业管理是提升民众生活品质的新兴服务性行业。近10年来，我市物业管理从无到有，经营规模、覆盖面迅速扩张，已经深入城市居民生活的方方面面，为推进创业就业，改善生活质量，加强和改进城市管理，推进社会管理创新以及维护社会和谐稳定发挥了积极作用。但也还存在一些亟待解决的问题：
一是物管企业运转困难。目前，我市物管收费标准仍维持在2004年多层住宅0.2-0.6元/平方米·月、高层电梯住宅0.7-1.20元/平方米·月的较低水平，由于工资等物管成本逐年大幅增加，物管企业利润空间遭到严重挤压，便以减少服务人员、降低服务等级、逃避社会保险等方式来维持运转，极大制约了行业发展。
二是老旧小区物管缺失。我市在2000年以前建造的老旧小区较多，规模小，配套设施不完善，安全隐患多，急需改造维修，维护成本较高，物管企业难以进驻。一些老旧楼（院）、安置房、廉租房、公租房等福利性或保障性住房，物业管理服务仍是空白。
三是业主委员会作用发挥不足。大多数业主缺乏“主人翁”意识，极少有人主动参与有关物业管理的会议与活动；业主委员会的产生随意性大，有的不是由业主大会选举产生，而是由建设单位或开发商指定，缺乏责任意识和公信力；业主委员对物业管理相关知识了解甚少，责任和服务意识淡薄，遇到问题难以公正合理地解决问题、化解矛盾，没有发挥好在业主与物管之间的沟通协调作用。
四是遇到问题业主难以维权。目前，多数小区物业管理由原开发企业委托其子公司代管，或由开发商以前选聘的前期物业管理顺利过渡，这种“自建自管”的模式引发了一系列问题：有的开发商建设时，配套设施不全，布局不合理，“两证”办理不落实，导致集访、缠访等群体事件时有发生；水、电、气、网络、消防、电梯等专业设备的安装单位，重初装、轻维护、疏管理，将设备运行不正常等问题直接转嫁给物管企业，造成矛盾纠纷。由于涉及部门众多，环节错综复杂，业主维权难，一些业主就以拒交物管费的形式对抗物管企业。据统计，全市物业行业欠费面90%以上，累计欠费逾千万元。
五是有关部门物业监管不到位。涉及物业管理的职能部门10多个，都具有监管、审批的权利，但在具体的工作中，一些部门大局意识不强，重审批，轻监管，工作不到位，推诿扯皮时有发生，指导监管作用难以有效发挥。
针对存在的问题，现提出以下建议：
一是完善价格和服务机制。按照《四川省物业管理条例》，尽快修订《达州市物业管理收费实施办法》和《物业小区停车场服务实施办法》；根据商业用房、老旧住宅、保障性住房和综合性社区不同物管对象，分类分级制定不同的价格区间，推行 “等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，政府可在充分论证、听证的基础上制定合理的指导价，以做参考。
二是完善企业准入制度。要完善物管企业和物业项目经营进出机制。探索建立物管企业履约保证金制度，后期物管企业在接管小区物业时，一次性缴纳履约保证金，用于违约处罚和弃管物业的善后处理。规范物业管理招投标行为，引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。同时建立物管企业信用档案，让业主给企业打分，按季度上报，年终评定，推动物管企业优胜劣汰。
三是健全行业自律管理。积极探索组建物管行业协会，及时出台《达州市物业管理行业自律公约》，充分发挥行业协会在物管、政府、业主之间的桥梁作用。可将物管企业的等级初审、服务质量评估、不良记录收录等有关物业管理的前期业务移交给协会，建立经营诚信档案，并作为准入和业务承接、融资、升级、评优的首要标准。同时，行业协会要加强物业管理条例宣传，加大业务培训，提升行业素质，提高服务质量。
四是联动监管形成合力。构建以市、区、街道（社区）为主体的三级监管体制，加强对物管企业和物业经营项目的立体式监管。市房管局要强化对全市物业管理的指导、监督和管理；房地产行政主管部门要加强对本辖区物业管理的协调和监督；水、电、气、网络、消防、电梯等安装单位，要严格按照规划设计初装，并定期进行维修，确保使用安全；相关单位、部门及街道（社区），要定期召开联席会议，及时解决所遇到的各种问题和矛盾。
五是把好验收关防隐患。后期物业在接管小区物业管理时，要按照物业管理条例的有关规定进行验收，对物业管理用房不足、公用设施维修管理、水电气费收缴方式等必须完善在物业管理协议中。小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，认真查看房屋质量是否合格、配套设施是否完善，按标准配备的物管用房是否到位等，并建立较为详细完整的物业管理档案。
六是因地制宜落实物管模式。老旧小区可先由政府出资改造物业管理必备的配套设施，再逐步实行有偿专业物管服务。可在老旧小区推行“社区物业服务部”、“准公共服务”和“业主自治”等模式；对福利性、保障性小区，可探索引进物管企业，实行低标准收费，高标准服务，政府可对为该类小区服务的物管企业所缴纳税收的地方部分按先交后返的方式予以补助；有条件的社区，在方便出行符合城市管理规定的前提下，可与业主委员会协商，划定部分区域作为对外收费的临时停车场，用于弥补物业管理费用的不足。不具备物业管理条件的居民楼（院），可由居民推选出业主代表，自行管理和组织保安保洁及公用设施维护。