关于达州市主城区物业管理情况及对策建议
作者： 来源： 发表于：2015年03月27日 文章点击数：12752
关于达州市主城区物业管理情况及对策建议
为进一步规范我市物业管理工作，促进城市管理不断完善和发展，市政协经济委组成调研组问卷调查了130户物管企业、300户业主，现场走访了江南世家、恒大青年城、盛世小区、通锦国际新城、州河花园、丽江明珠等10多个物业小区，分别召开了物管企业、街道社区和职能部门、物业业主代表共计90多人参加的三场背靠背交流座谈会，对主城区物业服务现状进行了深入调研。
一、主城区物业管理的现状
近年来，我市物业服务业迅速发展，物业管理水平不断提高。截止2013年，在主城区登记注册和备案的物业服务企业130家，有物业服务项目160余个，服务面积2600万平方米，受益人口40余万，年营业收入2.3亿元，占主城区GDP(通川区183亿元，达川区161亿元)比重 0.667%，物业服务从业人员30716人，其中，下岗再就业人员 15137名，事业单位分流人员279名，复员退伍军人5375名， 被征地农民9563名，社会闲散人员和残疾人362名。物业服务业在扩大社会就业、维护社会稳定、完善城市管理与服务、改善居民居住环境以及助推经济发展、社会进步与幸福达州建设等发挥着愈来愈重要的作用。
二、存在的主要问题
1．配套政策缺失，体制机制不顺。一是配套政策缺失。以《物权法》、《建筑法》等为母法、《物业管理条例》为从法的物业管理法律法规体系健全的情况下，我市存在配套性管理办法和实施细则缺失。市人民政府办公室虽在2006年发布《关于进一步规范物业管理工作的通知》的地方性文件，但在到期废止后却没有及时出台新的、切合实际的相应政策规定。《四川省物业管理条例》虽然明确了属地管理原则，但由于本地相应的政策规定没有及时制定出台，街道办、社区都感到开展物业管理监管工作缺乏更确实的依据。二是体制机制不顺。通川区一直没有物业管理的工作机构，由市房管局物管科来管理，《四川省物业管理条例》要求按属地管理原则由街道办进行管理，但市房管局和区政府在物业管理方面的职责没有完全理顺，出现配合不够、推诿扯皮的现象。同时，一些街道办和社区对自身在物业管理上的职责不清，主动作为的意识不强，对物管过程中的投诉、纠纷等问题不能及时解决，对业委会的产生、运作等缺乏指导和规范管理。
2．业主主动维权意识不强，业委会作用发挥不足。一是部分业主更多关注个体自身利益，对小区共同事务缺乏责任和热情，不愿当业主代表，甚至不愿参加业主大会，致使业委会成立难。二是少数人为了其他目的，迁怒于业委会，致使业委会不能正常工作，甚至瘫痪。三是业委会建设滞后。部分小区未成立业委会，有的小区虽有业委会，但产生过程和工作运行不规范。有的业委会既没有与物业服务企业签定服务合同，也缺乏业主公约和议事规程，责权利不明确。四是絶大多数业委会成员年龄结构老化，知识水平不高、法律意识不强，有的业委会成员行为不规范，以权谋私，缺乏公正性，难以有效履行职责，得不到广大业主的认可，缺乏威信和号召力。
3．物管定位不明，责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门和业主、业委会、开发商、物业服务企业、街道办、社区及专营单位等多个方面，但由于各部门、单位的职能定位与责任界定不清，导致各责任主体之间围绕责任边界、权力界限、利益分配等矛盾、纠纷交织，使得物业管理承担了很多不该承担、无力承担的社会公共服务职能和责任。调查中，业主反映的一半以上的问题，都不属于物业管理的责任范畴，如应由政府承担的社会治安职能、社区承担的邻里纠纷调解职能、水电气等专营单位应承担的管线、设施设备维修养护管理职能、开发商承担的房屋质量与保修、安全隐患排查责任等，都被业主误认为是物业管理的事情。
4．物管矛盾交错，物业服务收费难度大。一是服务企业服务质量不高、服务范围不明确、举措不到位，引发业主拒交物管费的现象时有发生。二是开发商遗留的房屋质量、小区设计规划、两证办理不及时、承诺不兑现、部分业主乱扔垃圾、野蛮装修、违章搭建、乱堆乱放、乱养宠物等使得业主以拒缴物管费表达不满和抗议。三是业主有偿服务意识不强，思想观念滞后，对物管服务的认识仍停留在免费住房时代，尚未形成花钱买服务的自觉缴费意识，寻找各种借口任意拖欠物业服务费。主城区物管费收缴率普遍偏低，约维持在60%左右，最低的月城小区180户，就有125户欠费，欠费率达69%。物业行业欠费面90%以上，累计欠费逾千万元。拖欠物管费已成为一种常态，并从业主个体不缴费扩散到群体不缴费，收费难成了物业管理工作的一大难题。四是按照《物业管理条例》相关规定，业主逾期不缴纳物业管理费用的，业委会应当督促其缴纳，逾期仍不缴的，物业服务企业可以向人民法院起诉。但诉讼程序复杂、周期长，物业服务企业走诉讼渠道成本高、执行难，对欠费业主没有其他催收措施。五是收费难导致物业管理难以为继，部分物业服务企业采取降低服务标准，服务质量打折的消极态度应对，这又进一步加剧了业主的不满，拒交物管费现象更加严重，最终形成“服务差、收费难，收费更难、服务更差”的恶性循环，业主与物业服务企业的矛盾日趋突出和尖锐。
5．物业服务运作不规范，服务项目收费不透明。一是物业服务缺乏公开透明。部分企业没有主动公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项，物业服务项目收支情况，尤其是车位租金的收支情况不公示或应付公示，对业主的咨询答复也不及时，侵犯了业主的知情权和监督权。二是物业管理服务理念落后。部分物业服务企业管理与服务的概念不清，角色定位不明，未摆正自身与开发商、与业主的关系，经营活动中存在服务意识淡薄，服务质量和服务态度较差；不严格履行合同，忽视业主权益；处理问题和矛盾的方法简单生硬；巧立名目，多收费少服务，质费不符；以押金等不正当手段强制业主服从所谓管理等问题。三是从业人员素质不高。由于物业服务行业整体社会地位不高，从业人员薪资待遇偏低，平均在月薪一千五左右，且几乎所有人员都没有购买“五险一金”，致使物业服务行业人员整体素质偏低。普通员工多数是“50、
三、对策建议
（一）完善政策体系，健全体制机制。一是市政府要从物业管理服务的公共性和综合性、受益主体的广泛性和差异性、服务的即时性和无形性、服务的持续性和长期性四个方面着手，尽快制定符合我市实际情况的《达州市物业管理实施办法》。二是相关职能部门要按照市政府要求和自身职能职责尽快制定符合达州实际的《达州市物业服务收费管理办法》、《达州市室内装饰装修管理办法》、《达州市前期物业管理指导意见》、《达州市物业查验制度》、《达州市物业档案资料管理办法》、《达州市优秀住宅小区、商业大厦、特种物业评选标准和评选办法》、《达州市物业管理服务招投标规定》等规范性文件或实施细则。三是要按照各县（市、区）政府为主导，管理重心下移的原则，进一步明确达川、通川区政府与市房管局在物业管理工作中的职能分工，理顺行政管理体制，形成多方参与，齐抓共管的体制机制。
（二）充分发挥业委会作用。 一是区政府应督促社区、街道办切实履行组织、指导本辖区内物业管理区域业主大会的召开和成立业委会的职责，制定《业委会议事规则》，监督指导业主大会和业委会依法履行职责，使业委会的产生和运作更加规范。二是业委会要在所辖街道办事处的指导下依法开展工作，积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督。三是在业委会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、无法正常开展工作等情况时，由社区居委会暂时代行业委会职责，并尽快选举新的业委会。未成立业主大会的住宅小区，可由社区居委会组织业主共同决定物业管理事项。未实行物业管理的小区，由社区居委会组织业主自行管理。
（三）明确责任主体，促进各司其职。一要进一步明确物管工作中相关部门、开发商、专营单位、业委会等各主体的职能职责，市房管局负责全市物业的指导、监督、管理工作，促进各施其职，各尽其责。二要构建和完善以市、区、街道（社区）为主体的三级物业管理服务体系，建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，加强对物业企业和物业经营项目的立体式监管。充分发挥社区、街道在物业管理中的基础作用，在业委会的组建、协调业委会与物业服务企业及配合相关部门对物业服务企业的监督、管理等方面积极作为，把物管纠纷和矛盾化解在社区。四是二是根据《四川省物业管理条例》第四条的规定，建立街道办事处牵头的物业管理工作联席会议制度，以社区为主体，政府各职能部门、物业服务企业、业主、专业经营单位、公安派出所等方面代表参加，协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题。
（四）实行多措并举，破解收费难题。一是加强对业主的理性消费引导，培育成熟的物业管理服务消费群体，业主在依法维权中树立起“小区是我家、爱护靠大家”的意识和“享受服务、自觉付费”的理念。二是推广智能化物业和智能化物业管理，减少物业管理中安全、缴费、秩序等环节不必要纠纷。三是推行物业管理早期介入，从房地产规划设计时开始介入，掌握房地产用材、管线网布局和走向、物业质量等情况，便于后期管理，降低因物业前期隐患多而产生的后期纠纷导致的收费难。四是人民法院简化诉讼程序，降低追缴恶意欠费的诉讼门槛，提高诉讼效率。
（五）强化行业管理，健全市场机制。一是积极扶持物业服务企业发展，简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序，提高办事效率。二是建立物业管理行业协会，强化行业自律，促进企业自律、诚信、守法经营，树立良好社会形象。三是严格实行物业管理招投标制度，引入专家评审、第三方评审机制，改变“建管不分”的现状，为物业管理创造公开、公平、公正有序的市场竞争格局。四是加强对物业服务企业的管理与监督，对物业服务企业实行动态考核，将收费混乱、服务质量差的的企业列入黑名单。实行企业履约保证金制度和信用档案制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、企业资质年审的重要依据，建立物业服务企业退市机制，推动行业整体向优胜劣汰、规范健康的方向发展。